- Sewa atau Beli Rumah: Lihat Harga Rumahnya
- Sewa vs KPR: Lihat Harga Sewanya (Kok Murah?)
- Sewa vs Beli Rumah: Bagaimana Kenaikan Harga Rumah di Indonesia?
- Kalau Anda Beli Rumah, Apakah Rumah Anda Merupakan Investasi?
- Ternyata, Banyak Orang Kaya Memilih Sewa Rumah!
- Tips & Trik: Bingung Mau Sewa atau Beli Rumah? Dua-duanya Saja!
- Kesimpulan: Mending Sewa Rumah atau Beli Rumah?
Perhitungan sewa atau beli rumah menjadi topik yang menarik dikupas. Dari jaman dulu, orang tua sering berpesan untuk memiliki rumah. Rumah dibilang investasi. Banyak orang bangga dan merasa dihargai karena memiliki rumah. Tapi, apakah kebijakan lama itu masih bertahan hingga sekarang? Sebenarnya, mending sewa rumah atau beli rumah sih?
Warga Jerman saat ini kebanyakan sudah tidak beli rumah. Mereka lebih memilih untuk kontrak rumah. Salah satu alasannya karena harga sewa jauh lebih murah, karena persediaan atau supply properti rental yang besar. Di Berlin, 90% properti disewakan. Sesuai dengan hukum ekonomi, kalau persediaan banyak maka harga otomatis akan turun (supply – demand). Lantas, apakah Indonesia kelak akan seperti ini?
Sebenarnya terserah Anda, mau sewa atau beli. Kali ini, kami akan memberikan perhitungan sewa atau beli rumah berdasarkan contoh nyata, bukan hanya teori saja. Keputusan untuk sewa beli rumah harus dipikirkan dengan matang, karena uang yang dilibatkan tidak sedikit. Adapun tips dan saran yang kami berikan mengenai perhitungan sewa atau beli rumah ini merupakan opini, bukan acuan, sehingga harap Anda pertimbangkan menurut kondisi dan kenyamanan Anda sendiri.
Semoga, contoh-contoh berikut ini bisa membantu Anda memutuskan mending sewa rumah atau beli rumah.
Sewa atau Beli Rumah: Lihat Harga Rumahnya
Ini otomatis hal pertama yang harus Anda ketahui jika Anda tertarik beli rumah. Berapa harga rumah yang Anda incar? Apakah Anda bisa membayar dengan kas keras, atau mau dengan cicilan KPR?
Sekitar 76% pembeli rumah di Indonesia memilih KPR. Apalagi, untuk 1 Maret sampai dengan 31 Desember 2021 berlaku aturan DP 0% untuk kepemilikan rumah pertama. Sementara, sekitar 18% pembeli rumah memilih membayar secara tunai bertahap.
Misalnya, untuk rumah senilai Rp 3 Milyar, dengan DP 20% dan masa KPR 15 tahun dan bunga 8%, maka cicilan per bulannya sekitar Rp 22,9 juta. Tanpa DP, cicilan ini akan menjadi Rp 28,7 juta per bulan. Berarti, total dana yang Anda keluarkan untuk KPR rumah Rp 3 Milyar adalah Rp 4,7 Milyar (dengan DP 20%) atau Rp 5,1 Milyar (tanpa DP). Jangan lupa, selain biaya KPR tiap bulan, ada beberapa biaya KPR di awal yang harus Anda lunasi. Misalnya, biaya notaris, biaya BPHTB, biaya APHT, biaya appraisal, administrasi, dan sebagainya.
Sampai disini pasti ada pro kontra cicilan KPR. Yang pro KPR, menganggap sudah lumrah jika cicilan lebih mahal daripada bayar tunai. Untuk pengusaha yang memilih KPR, mungkin tertarik karena dana yang dikeluarkan tidak langsung besar. Dengan mencicil, maka Anda masih punya sisa dana untuk dikelola atau diputarkan. Atau, yang KPR rumah kosan, tertarik karena harga kosan bisa menutup cicilan KPR. Yang kontra KPR, umumnya melihat jumlah dana yang dikeluarkan jauh lebih besar daripada harga rumahnya sendiri, dan belum tentu harga rumah naik secara signifikan.
Tidak ada yang salah dengan cara pikir Anda, apapun itu. Tapi, ini baru sebagian. Untuk mempertimbangkan lebih baik beli atau kontrak rumah, mari kita lihat sudut pandang sewa properti.
Sewa vs KPR: Lihat Harga Sewanya (Kok Murah?)
Hal ini suka dilupakan orang yang sedang berencana beli rumah atau properti lainnya. Mau beli kok, ngapain lihat harga sewa? Tapi, mari kita cek harga sewa vs beli beberapa lokasi di Indonesia.
Pertama-tama, coba kita bandingkan sekilas harga sewa vs harga beli daerah Menteng, Jakarta Pusat. Daerah ini terkenal dengan rumah-rumahnya yang besar dan mahal. Rata-rata harga rumah disana dijual mulai dari Rp 70 juta per m2 (harga properti dibagi luas tanah). Mari kita lihat harga sewa vs harga beli rumah di daerah Menteng untuk perhitungan sewa atau beli rumah.
Berikut harga jual/belinya.
sewa atau beli rumah ya? Coba cek analisanya disini
Jadi, untuk luas bangunan sekitar 400 m2, harga sewanya sekitar Rp 520 juta per tahun. Sementara, harga belinya sekitar Rp 24 Milyar. Artinya, harga sewa hanya sekitar 2.1% ketimbang harga beli rumah. Jauh di bawah bunga obligasi Indonesia, yang di angka riil 5,6% merupakan salah satu yang tertinggi dibandingkan negara-negara lainnya.
Bagi yang bingung apa itu bunga riil, artinya bunga yang sudah dikurangi dengan laju inflasi. Jadi, jika punya uang tunai Rp 24 Milyar, dan ingin merasakan menjadi warga Menteng Jakarta Pusat, bisa juga mempertimbangkan untuk memasukkan uang ke obligasi pemerintah. Bunganya cukup besar untuk bayar sewa, dan masih ada sisanya lagi.
Ok, sekarang mari kita lihat rumah yang harganya lebih merakyat. Rumah Cluster Burgundy Residence di Summarecon Bekasi yang luas tanahnya 104 m2 memiliki harga jual Rp 2,3 Milyar. Harga sewanya berkisar di Rp 50 juta per tahun. Lagi-lagi, harga sewa hanya 2% dari harga rumah. Kalau cicil KPR, per tahun sekitar Rp 211 juta.
Bergeser ke area lainnya, mari kita cek rumah yang lain. Harga rumah Cluster Australia di Green Lake City, Jakarta Barat yang luas tanahnya 90 m2 adalah Rp 1,8 Milyar. Sementara itu, harga sewanya Rp 50 juta per tahun. Harga sewanya sekitar 2,7% dari harga rumah. Tetap jauh di bawah bunga deposito atau obligasi pemerintah. Kalau cicil KPR, per tahun sekitar Rp 165 juta.
Inilah keuntungan sewa rumah, yaitu harganya yang sangat murah dibandingkan bayar cicilan KPR. Harga cicil KPR setahun bisa untuk biaya sewa selama 3 – 4 tahun.
“Tapi, khan tidak memiliki rumahnya,” pasti itu kata para pendukung beli rumah. Jadi bertanya-tanya, apa sih sebenarnya keuntungan beli rumah? Apa benar memiliki rumah merupakan investasi? Yuk kita simak kebenarannya di poin-poin berikut.
Sewa vs Beli Rumah: Bagaimana Kenaikan Harga Rumah di Indonesia?
Banyak orang berpendapat harga rumah akan selalu naik. Ternyata, sejak tahun 2008, rata-rata harga rumah di Indonesia terbilang stabil. Alias tidak naik-naik amat.
Bagaimana dengan harga rumah rata-rata per kota besar di penghujung 2020? Turun pastinya, mengingat wabah COVID-19.
Memang, properti lesu di 2020 terutama karena wabah COVID-19. Tapi, perkembangan harga properti secara rata-rata di tahun-tahun sebelumnya juga tidak besar.
Mungkin ada daerah-daerah tertentu yang berkembang. Namanya juga, ini data rata-rata. Jika Anda ingin mentarget daerah yang berkembang pesat, Anda harus benar-benar jeli mencari. Karena umumnya, memang properti sudah cukup lama lesu.
Kalau Anda Beli Rumah, Apakah Rumah Anda Merupakan Investasi?
Robert Kiyosaki, penulis buku Rich Dad Poor Dad, mengatakan bahwa rumah itu bukan aset, melainkan liabilitas atau kewajiban. Bedanya aset dan liabilitas yaitu aset menambah uang Anda sementara liabilitas membuat Anda mengeluarkan uang.
Menariknya, banyak orang merasa rumah adalah aset. Rumah dianggap investasi. Tapi nyatanya, seperti yang telah kita lihat di atas, harga rumah di Indonesia sejak 2008 tidak naik secara signifikan.
Memang benar, nilai rumah kemungkinan akan meningkat nantinya. Tapi, apakah nanti rumah Anda akan Anda jual kalau sudah tua? Lantas, Anda akan tinggal dimana?
Selain itu, biaya yang dikeluarkan untuk maintenance rumah tidaklah kecil. Kerusakan-kerusakan akan terjadi selama Anda tinggal di rumah tersebut. Belum lagi biaya pajaknya. Jadi, masih yakin rumah itu investasi?
Kembali lagi ke Robert Kiyosaki, beliau bukan mengatakan jangan beli rumah. Tapi belilah rumah jika sudah punya cukup banyak aset untuk membayar rumah tersebut.
Ternyata, Banyak Orang Kaya Memilih Sewa Rumah!
Grant Cardone, penulis milyuner Amerika Serikat, mengatakan dirinya menyesal telah membeli rumah ketika berumur 30 tahun. Loh, kenapa begitu? Cardone sepakat dengan Kiyosaki yang mengatakan rumah adalah kewajiban atau liabilitas, bukan aset.
Tidak hanya mereka berdua saja, tapi banyak orang kaya menganut paham ini.
Menurut survey Rent Café di USA, angka penyewa rumah kaya meningkat drastis. Sejak 2007 hingga 2017, jumlah orang kaya (penghasilan di atas Rp 2,2 Milyar/tahun) yang memilih ngontrak rumah meningkat sebesar 175%. Sementara, pembeli rumah untuk periode tersebut hanya meningkat 67%. Studi dari Harvard juga menemukan hal serupa. Tentu saja, penyewa rumah terbanyak masih orang-orang yang berpenghasilan lebih rendah. Tapi, kenaikan pesat angka pengontrak rumah kaya jelas menimbulkan tanda tanya.
Ada beberapa kemungkinan. Kemungkinan pertama, harga rumah di Amerika Serikat sudah kelewat mahal, sehingga yang kaya pun tidak sanggup beli rumah. Kemungkinan kedua, semakin banyak orang kaya yang lebih memilih sewa rumah, meski bisa beli rumah. Kemungkinan kedua ini didukung oleh survey berikut.
Menurut survey dari UBS tahun 2019, kebanyakan orang super kaya hanya menaruh rata-rata 17% uangnya di rumah/properti/real estate. Beda dengan orang kebanyakan yang porsi harta terbesarnya adalah rumah.
Orang-orang kaya senang menginvestasikan aset mereka dalam berbagai bentuk. Namun, investasi properti tidak menjadi pilihan utama mereka. Kalau melihat seperti apa portfolio rata-rata orang kaya, jadi jelas mengapa semakin banyak orang kaya memilih sewa rumah. Kalau Anda ingin jadi lebih kaya dari sekarang, ada baiknya belajar dari orang kaya.
Tips & Trik: Bingung Mau Sewa atau Beli Rumah? Dua-duanya Saja!
Gimana sih maksudnya? Akan kami jabarkan satu demi satu. Misalnya, Anda tertarik dengan rumah Mayfield di Kawasan BSD City. Rumah ini punya 3 kamar tidur dan 3 kamar mandi, total 2 lantai, dengan luas tanah 160 m2 dan luas bangunan 130 m2.
Langkah pertama, cek harga jualnya. Menurut rumahdijual.com, harga rumah ini sekitar Rp 2,8 Milyar.
Langkah kedua, cek harga sewanya. Untuk rumah ini, harga sewanya sekitar Rp 45 juta per tahun. Berikutnya, hitung berapa persentase harga sewa dibandingkan harga beli. Hasilnya adalah 1,6%.
Sekarang, Anda bisa mensiasati dengan membeli properti yang jauh lebih murah tapi harga sewanya setara dengan rumah idaman Anda. Misalnya, cek harga jual dan sewa apartemen MOI City Home di Kelapa Gading. Untuk unit sebesar 45 m2 dengan 2 kamar tidur, harganya sekitar Rp 700 juta. Tapi, harga sewanya menurut Jendela360.com mulai dari Rp 48 juta per tahun ke atas.
Menarik bukan? Bisa kan, Anda beli apartemen yang di Jakarta, disewakan, lalu hasil uang sewanya untuk membiayai sewa Anda di rumah idaman Anda? Hehehe. Alih-alih keluar Rp 2,8 Milyar, Anda hanya perlu bayar Rp 700 juta. Hanya seperempatnya saja! Kalaupun Anda mencicil apartemennya, cicilannya akan jauh lebih murah ketimbang mencicil rumah.
Sebagai alternatif, Anda bisa juga berinvestasi di deposito atau obligasi pemerintah. Apalagi kalau Anda belum sreg beli apartemen. Keuntungan obligasi pemerintah dibandingkan deposito adalah pajak bunganya yang 10% lebih rendah daripada pajak bunga deposito. Anda bisa cek lebih lengkapnya di artikel kami Cara Mensiasati Uang Kaget.
Selain itu, keuntungan ngontrak rumah adalah fleksibilitas tinggi. Jika Anda orangnya bosenan atau ingin merasakan tinggal di tempat-tempat berbeda, cocok sekali sewa rumah.
Kesimpulan: Mending Sewa Rumah atau Beli Rumah?
Cinta itu tidak harus memiliki. Demikian halnya dengan rumah. Semoga pembahasan di atas tadi membuka pikiran Anda tentang perhitungan sewa atau beli rumah. Memang, beli rumah adalah pesan kebanyakan orang tua kita, tapi ternyata sewa rumah memiliki banyak keuntungan yang harus dipertimbangkan.
Coba bayangkan sejenak. Jaman waktu mobil masih teknologi baru, tidak banyak orang yang mau naik mobil. Mobil dianggap aneh karena orang belum terbiasa. Sama halnya dengan pesawat terbang. Sebelum tahun 1903, umumnya orang tidak berpikiran untuk terbang dari satu kota ke kota lainnya. Manusia bukan kodratnya terbang seperti burung. Tapi lihat sekarang, pesawat terbang sudah dianggap kendaraan yang wajar. Kalau tidak ada orang-orang yang berinovasi mencoba hal baru, mungkin sampai sekarang tidak ada mobil maupun pesawat terbang untuk kita nikmati.
Kita harus melakukan hal-hal yang membuat kita merasa nyaman. Tapi, bukan berarti kita tidak boleh mempertanyakan kebenaran ajaran orang tua atau kebijakan lama. Bisa saja masih berlaku, bisa saja sudah tidak. Karena jaman terus berubah, penting bagi kita untuk selalu mencari tahu, agar kita bisa membuat keputusan yang optimal. Dengan berpikiran terbuka, Anda bisa menciptakan solusi kreatif untuk memperoleh keinginan Anda. Jadi, mending sewa rumah atau beli rumah? 
