- Apa itu Evergrande?
- Ada Apa dengan Evergrande?
- Mengapa Hutang Evergrande Besar Sekali?
- Mengapa Evergrande Bikin Heboh?
- Apa yang Terjadi Jika Evergrande Bangkrut?
- Bagaimana Nasib Evergrande Sekarang?
- Mengapa Evergrande Dikatakan Mirip Krisis 2008?
- Apakah Krisis Evergrande akan mempengaruhi Indonesia?
Jika Anda sedang banyak mendengar kata Evergrande Group dan ingin cepat memahami duduk perkaranya, maka artikel ini akan membahas big picture yang perlu Anda ketahui. Perekonomian dunia sedang dibuat geger dengan berita terbaru dari developer kakap asal China, Evergrande, yang memiliki hutang sebesar USD 300 Miliar. Hutang ini berasal dari bank-bank China (dalam negeri) serta luar negeri.
Salah satu tagihan besar bunga hutang Evergrande Group harusnya dibayarkan pada tanggal 23 September 2021 yang lalu. Menunjukkan keraguan masyarakat akan kemampuan Evergrande membayar bunga hutangnya, pada hari Senin (20 Sept 2021) Hong Kong Hang Seng Index turun 3% dan Indeks Dow Jones Industrial Average (USA) turun lebih dari 600 poin.
Saham Evergrande yang di awal 2021 masih menginjak angka HKD 14, sempat merosot drastis ke HKD 2.28 pada awal November 2021. Setelah tanggal 23 September berlalu tanpa pembayaran dari Evergrande, dunia berdebar-debar menunggu apakah Evergrande akan sanggup membayar dalam waktu 30 hari, atau setidaknya menegosiasikan ulang pembayaran pinjamannya. Secara teknis, perusahaan ini masih belum dinyatakan gagal bayar selama masih bisa membayar dalam kurun waktu tersebut (kalau meminjam istilah polis asuransi: belum lapsed).
Ternyata, hebatnya Evergrande, berhasil membayar bunga pinjamannya pada akhir bulan Oktober 2021 sebelum grace period berakhir. Tadinya, Evergrande sempat berencana menjual saham senilai USD 2,6 Milyar demi memenuhi kewajibannya, tapi tidak jadi. Dan sampai pertengahan November 2021, Evergrande masih berhasil menghindari gagal bayar, meski tidak dijelaskan darimana uangnya. Malah setidaknya sudah ada enam perusahaan properti lainnya yang sudah gagal bayar.
Jadi, apa itu Evergrande? Mengapa beritanya begitu mencolok? Mengapa perusahaan ini bisa berhutang besar sekali? Siapa saja yang akan terpengaruh jika perusahaan ini sampai bangkrut? Akankah perusahaan ini bangkrut? Mengapa Evergrande disamakan dengan Krisis Ekonomi 2008? Apa efeknya terhadap Indonesia? Mari kita bahas satu per satu.
Apa itu Evergrande Group?
Evergrande adalah perusahaan properti superbesar. Pada pertengahan tahun 2021, total asetnya mencapai sekitar USD 350 Miliar. Jika Anda tidak terbayang besarnya, coba bandingkan dengan perusahaan Apple yang total asetnya sekitar USD 330 Miliar, atau Microsoft yang asetnya mencapai USD 333 Miliar. Atau aset Tesla yang besarnya sekitar USD 55 Miliar.
Selain properti, Evergrande juga memproduksi mobil listrik dan berkecimpung di pelayanan kesehatan serta hiburan. Di China, perusahaan ini ada dimana-mana, dan merupakan developer properti kedua terbesar di China dalam kategori penjualan. Lebih dari 1.300 proyek Evergrande tersebar di 280 kota di China.
Ada Apa dengan Evergrande?
Selama 10 tahun terakhir, Evergrande terus mengumpulkan liabilitas atau hutang usaha, seperti grafik berikut ini.
Sebenarnya wajar saja bagi sebuah perusahaan developer properti untuk berhutang besar. Pada dasarnya, hampir setiap perusahaan memiliki hutang usaha. Besar atau kecilnya hutang usaha suatu perusahaan bisa dilihat melalui debt-equity ratio atau rasio hutang banding total ekuitas. Sebagai gambaran, rata-rata rasio D/E perusahaan-perusahaan S&P 500 Amerika Serikat adalah 150%. Namun, untuk sektor real estate, rata-rata rasio D/E-nya mencapai 352%. Kesimpulannya, sektor properti memang memiliki rasio hutang yang relatif lebih besar dibanding sektor-sektor lainnya.
Ngomong-ngomong, berapa rasio hutang Evergrande? Pada Dec 2020, rasio D/E perusahaan ini adalah 4,9, atau 490%. Bahkan, dalam 10 tahun terakhir, rasio hutangnya sempat mencapai 1200%. Ini jelas sudah berada jauh di atas rata-rata.
Mengapa Hutang Evergrande Besar Sekali?
Ada tiga faktor yang menyebabkan angka pinjaman fantastis ini. Pertama, adanya kemudahan developer China untuk meminjam uang. Terutama, sejak deregulasi tahun 2015, dimana aturan bagi developer yang ingin mengajukan obligasi perusahaan dipermudah. Notice 122 tanggal 19 Agustus 2015 dari Pemerintah China juga mempermudah investor asing yang ingin berinvestasi di sektor real estate China. Otomatis, angka pinjaman untuk sektor properti meningkat drastis, naik 20,9% pada bulan September 2015 dibandingkan tahun sebelumnya.
Kedua, ada kemudahan bagi calon pembeli rumah. Pasalnya, pembeli rumah bisa membeli rumah tanpa DP. Caranya gampang. Calon pembeli rumah tinggal pinjam dana ke P2P (peer to peer, pinjaman online langsung tanpa lewat bank). Sekitar 924 juta Yuan pinjaman P2P digunakan sebagai DP rumah pada bulan Januari 2016.
Ketiga, Evergrande ini perusahaan yang sangat agresif. Perkembangan dalam 10 tahun terakhir luar biasa pesat. Pada tahun 2017, Evergrande dinobatkan sebagai perusahaan dengan pertumbuhannya tercepat dalam Brand Finance Real Estate, dengan angka pertumbuhan setinggi 118%. Hingga tahun 2018 pun Evergrande masih mendapatkan predikat perusahaan real estate paling berharga di dunia.
Tapi, tidak semua orang optimis sejak dulu. Andrew Left, pemilik Citron Research, sudah meramalkan kesulitan finansial Evergrande sejak tahun 2012. Padahal, mayoritas analis Hong Kong saat itu sangat optimis terhadap masa depan Evergrande. Laporannya dicerca habis-habisan kala itu, sampai akhirnya beliau dilarang membeli saham di bursa saham Hong Kong selama 5 tahun. Andrew juga harus mengembalikan semua keuntungan yang sudah ia peroleh dari bursa saham Hong Kong.
Mengapa Evergrande Group Bikin Heboh?
Karena Evergrande Group mulai kesulitan membayar sejumlah kewajibannya.
Pada bulan Agustus 2020, pemerintah China mulai memperketat aturan, membatasi pinjaman usaha untuk developer properti. Tujuannya untuk menghindari krisis finansial, mengingat sektor properti menyumbang 29% dari perekonomian China. Bank-bank di China dilarang meminjamkan lebih dari 40% total pinjamannya untuk sektor properti.
Selain itu, untuk perusahaan developer properti sendiri, ditetapkan regulasi yang disebut “three red lines” atau tiga garis merah. Aturan mainnya, ada 3 kriteria yang harus dipenuhi sebuah perusahaan developer properti. Jika sebuah perusahaan memenuhi ketiganya, maka dalam setahun perusahaan ini boleh menambah hutang sampai dengan 15%. Jika tidak ada kriteria yang dipenuhi, maka perusahaan tersebut tidak boleh memperbesar hutangnya.
Jadi, apakah Evergrande memenuhi ketiga persyaratan dalam “three red lines”? Tidak. Evergrande tidak memenuhi satupun persyaratan yang ada. Akibatnya, perusahaan ini tidak boleh menambah hutang usahanya. Padahal, hampir separuh dari 66 perusahaan developer properti besar di China memenuhi ketiga persyaratan tersebut. Sangat mengherankan, mengapa perusahaan developer properti nomor dua terbesar di China tidak bisa memenuhi persyaratan-persyaratan ini. Padahal, saingannya yang lebih kecil, malahan banyak yang bisa memenuhinya.
Akibat ketergantungannya pada pembiayaan berupa pinjaman, kini Evergrande mulai mengalami kesulitan finansial serius.
Kabar yang lebih menghebohkan lagi adalah Hsu Chia-yin, Chairman dari Evergrande Group, terus mengantongi dividen (bunga dari saham yang dipegangnya). Sejak IPO Evergrande tahun 2009, Hsu Chia-yin sudah menerima dividen senilai USD 8 Miliar. Menurut Taiwan News, Chairman Hsu terus menerima dividen meski perusahaannya terancam bangkrut. Padahal, para karyawannya didesak untuk meminjamkan uang kepada perusahaan.
Apa yang Terjadi Jika Evergrande Bangkrut?
Banyak pihak yang akan terpengaruh jika Evergrande sampai gulung tikar.
1. Pembeli properti Evergrande
Ji Wenchen, salah satu pembeli apartemen Evergrande, sudah berbulan-bulan susah tidur. Wanita berusia 30 tahun ini sudah membayarkan DP apartemen sebesar USD 100.000 (sekitar IDR 1,4 Milyar) untuk apartemen yang belum jadi, dan belum ada tanda-tanda akan dibangun. Ji bukan satu-satunya pembeli properti Evergrande yang merasa waswas. Analis Capital Economics memperkirakan ada 1,4 juta properti yang dijanjikan Evergrande, namun belum dibangun. Jutaan orang yang sudah mempercayakan dana tabungannya untuk membeli properti di Evergrande akan kehilangan uangnya apabila perusahaan ini bangkrut.
2. Karyawan perusahaan
Diperkirakan ada 125.526 karyawan yang bekerja di Evergrande. Coba bandingkan dengan perusahaan-perusahaan Indonesia dengan karyawan terbanyak. Astra Group memiliki 187.300 karyawan yang tersebar dalam 238 anak perusahaan. Sementara itu, PT Indofood Sukses Makmur Tbk memiliki sekitar 91.217 orang (2018). Dari angka ini dapat kita simpulkan, bahwa jika 125 ribu karyawan Evergrande sampai kehilangan pekerjaannya, maka efeknya juga akan besar. Bahkan, sudah ada laporan bahwa Evergrande belum membayar gaji terakhir para karyawan divisi kendaraan elektrik.
3. Pemasok/supplier Evergrande
Berhubung aliran kas perusahaan bermasalah, Evergrande kini menawarkan pembayaran dalam bentuk properti yang belum dibangun kepada para pemasok dan kontraktornya. Jika Evergrande gulung tikar, maka kewajibannya terhadap para pemasok berpotensi tidak terpenuhi. Akibatnya, keuangan perusahaan-perusahaan pemasok Evergrande akan ikut terganggu.
4. Para pemberi pinjaman (Kreditor dan Bondholders)
Menurut Mattie Bekink dari Economist Intelligence Unit, Evergrande mendapatkan pinjaman dari 171 bank domestik dan 121 lembaga keuangan lainnya. Jadi, kalau Evergrande gagal bayar, maka ratusan bank dan lembaga keuangan akan kehilangan dana mereka. Hal ini tentunya juga akan berpengaruh kepada para nasabah bank dan lembaga keuangan tersebut.
5. Investor/pemegang saham Evergrande (Stockholders)
Dalam satu tahun terakhir, saham Evergrande sudah mengalami penurunan sebesar 85%. Jika terjadi kebangkrutan, maka aset perusahaan akan dilikuidasi. Artinya, dicairkan atau dijual, lalu hasilnya dibagikan kepada pada kreditor dan investor. Sesuai aturan, kreditor, karyawan, dan supplier perusahaan akan dibayar sebelum investor. Apabila hasil penjualan seluruh aset perusahaan hanya cukup untuk membiayai kreditor saja, maka tidak ada lagi yang tersisa untuk para pemegang saham. Apalagi, jika nilai sahamnya sudah nol. Menurut Andrew Left, kemungkinan besar para pemegang saham Evergrande akan kehilangan uangnya.
Bagaimana Nasib Evergrande Sekarang?
Evergrande Group kini terpaksa obral sejumlah asetnya demi membayar kewajibannya. Perusahaan ini juga kemungkinan besar tengah menegosiasikan keringanan dalam pembayaran hutang kepada ratusan krediturnya.
Meski hutang Evergrande dan perusahaan-perusahaan lainnya (corporate bond) sangat besar (sekitar 160% GDP China), namun sebagian besar obligasi tersebut bermata uang Renminbi. Pemegang surat hutang juga sebagian besar adalah bank serta investor domestik. Selain itu, angka tabungan domestik China juga cukup tinggi, sekitar 45% dari GDP tahunan. Hal-hal ini akan mempermudah roll over hutang.
Mengapa Evergrande Dikatakan Mirip Krisis 2008?
Peristiwa ini mengingatkan banyak orang pada peristiwa Subprime Mortgage Crisis tahun 2008 di Amerika Serikat. Alasannya adalah karena sama-sama menyangkut sektor properti dan efeknya mendunia.
Seperti yang telah dibahas, sektor properti China porsinya 29% dari GDP negara tersebut. World Bank mengestimasi perekonomian China mencapai seperempat dari pertumbuhan ekonomi global pada tahun 2021, sama seperti Amerika Serikat.
Selain itu, mirip seperti yang dilakukan Federal Reserve Amerika Serikat pada tahun 2008, Pemerintah China sudah memompa dana netto sebesar RMB 90 Miliar ke dalam sistem perbankan. Injeksi dana ini bertujuan untuk menenangkan publik yang tengah tegang akibat berita gagal bayarnya Evergrande Group.
Namun, sepertinya Pemerintah China tidak akan “memanjakan” perusahaan-perusahaan ini dengan menyelamatkan mereka, seperti yang dilakukan Pemerintah Amerika Serikat pada tahun 2008. Seperti yang diketahui umum, pada tahun 2008 US Treasury Department sudah mencetak USD 200 Milyar untuk membayarkan berbagai hutang perusahaan (istilahnya bailout). Sudah ada perusahaan high-profile yang dibiarkan gagal bayar, seperti Tsinghua Unigroup dan Huachen Automotive Group.
Akan tetapi, persisnya seberapa disiplinkah Pemerintah China? Belum diketahui dengan pasti.
Apakah Krisis Evergrande akan mempengaruhi Indonesia?
Indonesia tidak terpengaruh krisis tahun 2008 dari Amerika Serikat. Alasan utamanya adalah Indonesia tidak terlalu bergantung pada ekspor. Proporsi ekspor terhadap PDB (Pendapatan Domestik Bruto), yaitu 29%. Bandingkan dengan Singapura yang rasionya mencapai 200%, sehingga cukup terhantam saat krisis 2008 berlangsung.
Menurut analis Sucor Sekuritas Hendriko Gani, dampak gagal bayar Evergrande tidak akan signifikan di Indonesia. Pertama, jumlah gagal bayar Evergrande sebesar USD 300 Miliar hanya setengah dari jumlah gagal bayar krisis 2008, yaitu USD 600 Miliar. Kedua, dirinya meyakini pemerintah China sudah mempersiapkan langkah untuk meminimalisir efek masalah ini. Ketiga, kondisi Indonesia masih mirip seperti 2008, yakni tidak terlalu tergantung pada ekspor.
Demikian informasi mengenai latar belakang besarnya hutang Evergrande Group hingga kondisinya saat ini. Semoga informasi ini membantu Anda mendapatkan gambaran besar mengenai Evergrande Group dan hubungannya ke perekonomian dunia. Jangan lupa share artikel ini pada kerabat Anda yang membutuhkan!
